¿Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra?

¿Sabías que el banco puede no prestarte lo que esperabas, aunque hayas acordado un precio con el vendedor? Cuando buscas financiación para comprar vivienda, entender la diferencia entre valor de tasación y valor de compra puede marcar la diferencia entre conseguir la hipoteca o no.

Muchos compradores se sorprenden al descubrir que el banco no siempre tiene en cuenta el precio pactado. En este artículo te explicamos cómo funciona realmente este proceso y cómo evitar errores que te pueden costar miles de euros.

Diferencia entre valor de tasación y valor de compra

El valor de tasación y el valor de compra suelen confundirse, pero son dos cifras muy distintas que pueden condicionar tu hipoteca. El valor de tasación es la cantidad que un profesional independiente asigna a la vivienda tras analizar factores como su estado, ubicación y mercado. Este informe lo solicita normalmente el banco para saber cuánto vale realmente el inmueble como garantía de la hipoteca.

El valor de compra, en cambio, es el precio que acuerdas con el vendedor. Puede coincidir o no con la tasación. A veces es inferior si hay una negociación o una urgencia de venta. En otras ocasiones es superior, sobre todo si el mercado está caliente o si el inmueble tiene características especiales difíciles de reflejar en una tasación técnica. Esa diferencia, aunque parezca pequeña, tiene un impacto directo en la financiación.

En este otro post te contamos quién paga la tasación de la vivienda.

Cómo influye la tasación en la concesión de una hipoteca

El banco no presta dinero sobre lo que pagas por la vivienda, sino sobre el valor más bajo entre tasación y compra. Esto significa que si compras un piso por 180.000 € y la tasación es de 200.000 €, el banco calcula la hipoteca sobre los 180.000 €. Pero si sucede al revés y la tasación baja a 170.000 €, la financiación también se ajusta a ese nuevo valor.

Esta política protege a la entidad ante posibles impagos, asegurando que el inmueble cubra la deuda si se ejecuta la hipoteca. En muchos casos, esta diferencia entre valores obliga al comprador a aportar más dinero de su bolsillo para cubrir la parte que el banco no va a financiar.

Por eso, antes de firmar, conviene saber con certeza cuánto está dispuesto a valorar el inmueble el tasador. Algunas veces es posible encargar una tasación previa o informal para evitar sorpresas al final del proceso.

Consecuencias para la financiación de la vivienda

Cuando el valor de tasación no coincide con el precio de compra, la financiación se complica. La mayoría de entidades conceden entre el 70 % y el 80 % del menor de los dos valores, no sobre el total de la operación. Esto significa que tendrás que cubrir con tus ahorros una parte más grande del precio de compra.

Imagina que compras por 200.000 €, pero la tasación se queda en 180.000 €. Si el banco financia el 80 %, te prestará solo 144.000 €, y tendrás que aportar los 56.000 € restantes, además de los gastos de compraventa.

Por eso conviene tener claros estos escenarios antes de comprometerse. Las diferencias más pequeñas son manejables, pero si hay una brecha importante, puede romper la operación. Muchos compradores se ven forzados a renegociar el precio o buscar otras fuentes de financiación.

Posibles riesgos y beneficios para el comprador

Una hipoteca basada en un valor de tasación inferior al de compra obliga a tener más liquidez. Si no puedes asumir esa diferencia, el riesgo es perder la señal o arrastrar una carga económica muy dura desde el principio. En estos casos, el principal problema no es solo económico: también puede retrasar la operación o llevarla al fracaso.

Sin embargo, cuando la tasación es superior al precio de compra, la situación puede jugar a tu favor. Algunas entidades ven con buenos ojos este margen y pueden ofrecer mejores condiciones. Eso sí, no esperes que te financien por encima del precio pactado. Esa diferencia se interpreta como un plus de garantía, pero no suele traducirse en un préstamo mayor.

Otro riesgo que muchos no consideran es que si el banco acepta una tasación muy inflada, tú podrías acabar pagando más por algo que realmente no lo vale, comprometiendo tu estabilidad financiera futura.

Tasación, precio de compra y mercado inmobiliario

El mercado influye directamente en las tasaciones. En zonas muy demandadas, los precios suben más rápido de lo que reflejan las valoraciones oficiales, que se basan en datos históricos y comparables registrados. Esto puede dejar fuera de juego a quienes compran en pleno auge.

También ocurre lo contrario. En áreas donde la demanda baja o hay mucha oferta, las tasaciones pueden ser más altas que el precio de compra real. Los bancos detectan esto y ajustan la financiación a la baja, lo que a veces genera frustración en el comprador.

La clave es entender que el valor de tasación no es una opinión, sino una estimación técnica que responde a criterios estandarizados. El precio, en cambio, depende de la negociación, la necesidad del vendedor y la competencia del mercado en ese momento.

Casos especiales y situaciones frecuentes

Existen situaciones particulares en las que el valor de tasación y el precio de compra generan efectos distintos sobre la hipoteca, y conviene conocerlas bien.

Compraventas entre familiares o herencia

Cuando se pacta la venta de una casa heredada entre hermanos u otros familiares, suele fijarse un precio simbólico muy por debajo del valor de mercado. Esto puede provocar que el banco limite la financiación, al tomar como referencia esa cifra inferior.

Además, Hacienda puede interpretar la diferencia como una donación, generando obligaciones fiscales inesperadas.

Compras en subasta o con grandes descuentos

En las subastas, el precio pagado por el inmueble suele ser muy inferior al habitual. Aun así, el banco no financia según el precio de adjudicación, sino según la tasación oficial.

Esto obliga al comprador a contar con fondos propios suficientes. Este desfase complica muchas operaciones si no se ha planificado con antelación.

Reformas y tasaciones posteriores a la adquisición

Cuando se reforma una vivienda tras la compra, muchos propietarios esperan que la nueva tasación permita renegociar el préstamo. Para que el valor suba, las mejoras deben ser significativas y justificadas.

Sin una documentación completa y comparables claros en la zona, la tasación podría no reflejar el aumento esperado.

Recomendaciones antes de firmar una hipoteca

Antes de aceptar cualquier oferta hipotecaria, revisa bien el informe de tasación. No te fijes solo en el valor final, sino en cómo se ha calculado. Comprueba si hay defectos, cargas o aspectos negativos que podrían condicionar la financiación o el precio final.

Estas son algunas acciones útiles que encontrarás en nuestra guía para pedir una hipoteca:

• Solicita una tasación independiente antes de firmar arras.
• Asegúrate de que el tasador esté homologado por el Banco de España.
• Pregunta al banco si acepta esa tasación externa o exigirá una propia.
• Negocia con el vendedor si la tasación no cubre el precio pactado. Conoce más sobre cómo vender una casa heredada.
• Calcula qué aportación necesitas si el valor de tasación resulta más bajo.

Firmar una hipoteca sin revisar este punto es como comprar a ciegas. La diferencia de unos pocos miles de euros puede suponer un gran esfuerzo económico durante años. Mejor detenerse un momento, resolver todas las dudas y tomar la decisión con claridad. Si buscas una asesoría personalizada, contacta con nosotros y te ayudaremos.