Ganancias patrimoniales por venta de vivienda: Todo lo que debes saber

¿Has vendido tu casa o estás a punto de hacerlo y no sabes cuánto tendrás que pagar a Hacienda? Es normal sentirse perdido ante términos como ganancia patrimonial o reinversión, sobre todo si es la primera vez que te enfrentas a una operación así.

En este artículo te explicamos, paso a paso y con claridad, todo lo que necesitas saber sobre la tributación en la venta de una vivienda: cómo calcularla, qué impuestos aplican, y en qué casos podrías quedar exento de pagar. Vamos a resolverlo juntos.

¿Qué se considera una ganancia patrimonial en la venta de vivienda?

Cuando vendes una vivienda por un precio superior al que pagaste al adquirirla, se genera lo que Hacienda llama una ganancia patrimonial. Es la diferencia positiva entre el valor de transmisión (lo que recibes por la venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste en su momento, más ciertos gastos asociados).

No todo es tan simple como restar una cifra de otra. Para calcular bien esa diferencia hay que tener en cuenta varios factores, como los gastos de notaría, registro, reformas o comisiones inmobiliarias. Todos estos importes pueden sumarse al valor de adquisición para reducir la ganancia final sobre la que se aplica el impuesto.

Aquí te dejamos algunas estrategias para negociar el precio de una casa.

¿Cómo tributan las ganancias patrimoniales?

Las ganancias patrimoniales generadas por la venta de una vivienda tributan en la base del ahorro del IRPF. Esto significa que no se suman a tus ingresos del trabajo, sino que se aplican tramos específicos de tributación según la cuantía de la ganancia.

El porcentaje que tendrás que pagar depende del total de la ganancia obtenida:

• Hasta 6.000 euros tributa al 19 %.
• Entre 6.000,01 y 50.000 euros tributa al 21 %.
• Entre 50.000,01 y 200.000 euros tributa al 23 %.
• Más de 200.000 euros tributa al 28 %.

Para declarar correctamente esta ganancia, hay que incluirla en el apartado correspondiente del IRPF. Es habitual que surjan dudas al rellenarlo, especialmente si ha pasado mucho tiempo desde que se compró la vivienda.

Exenciones fiscales disponibles

El sistema tributario contempla varios casos en los que la ganancia obtenida por la venta de una vivienda puede quedar exenta de tributar. Estas exenciones están pensadas para situaciones personales concretas, y pueden suponer un ahorro importante si se cumplen los requisitos.

Las más comunes son tres:

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda que también vayas a utilizar como residencia principal, puedes estar exento de tributar por la ganancia.

Para beneficiarte de esta exención debes:

• Haber vivido en la vivienda que vendes durante al menos tres años.
• Comprar otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años desde la venta, o haberla comprado hasta dos años antes de vender.
• Reinvertir el importe total obtenido en la nueva vivienda. Si solo reinviertes una parte, solo esa parte quedará exenta.

Exención para mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no tienen que pagar IRPF por la ganancia obtenida. Esta exención es total, siempre que se cumpla el requisito principal: que la vivienda vendida haya sido su residencia habitual durante al menos los tres años anteriores.

En caso de que se venda una segunda vivienda y no la habitual, también puede quedar exenta si el dinero se destina a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros.

Esto permite a muchas personas mayores planificar su patrimonio con mayor tranquilidad y sin penalización fiscal.

Como alternativa a la venta en personas mayores, te contamos qué es el usufructo vitalicio y cómo afecta a la propiedad.

Exención en casos de dación en pago

Si se entrega la vivienda al banco para cancelar una hipoteca, es decir, en una dación en pago, no hay obligación de tributar por una posible ganancia patrimonial. Esta medida fue aprobada para proteger a quienes se vieron afectados por impagos durante crisis económicas y no podían afrontar la hipoteca.

Para beneficiarte de esta exención deben cumplirse estas condiciones:

• Que la dación se haya realizado para cancelar la totalidad de la deuda.
• Que se trate de la vivienda habitual del deudor o de un avalista.

En estos casos, Hacienda no considera que haya una ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto a pagar.

Cálculo práctico de la ganancia patrimonial

Calcular la ganancia patrimonial de forma precisa es fundamental para evitar errores en la declaración y posibles sanciones. El cálculo básico consiste en restar el valor de adquisición al valor de transmisión, aplicando las correcciones que permite la normativa.

Los elementos que se pueden sumar al valor de adquisición son:

• El precio original de compra.
• Gastos de notaría y registro.
• Impuestos pagados al adquirir (como el ITP o IVA).
• Costes de reformas acreditadas.
• Comisiones inmobiliarias pagadas al comprar.

Y se pueden restar del valor de transmisión:

• Comisiones de venta.
• Gastos de cancelación de hipoteca.
• Plusvalía municipal, si la paga el vendedor. Conoce cuánto se paga por plusvalía en la venta de un piso.

Hacer bien estas cuentas no solo evita errores, sino que puede reducir considerablemente la cantidad a pagar en el IRPF.

Otras obligaciones fiscales asociadas

Al margen del IRPF, la venta de una vivienda puede generar otros impuestos o trámites que conviene tener en cuenta. Son obligaciones que muchas personas descubren tarde y que pueden complicar el proceso si no se prevén con antelación.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

El IIVTNU, también conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que se paga al ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del suelo desde la fecha de adquisición hasta la venta.

Aunque su cálculo depende del municipio, actualmente se puede elegir entre dos métodos: el valor catastral multiplicado por coeficientes o la ganancia real obtenida.

Pago de la plusvalía municipal

Por norma general, el vendedor debe asumir el pago de este impuesto, salvo que se pacte lo contrario en el contrato.

Sin embargo, hay situaciones en las que no se paga la plusvalía municipal, como cuando no ha habido incremento de valor o el terreno se ha depreciado. Es imprescindible conservar las escrituras y justificar el precio de compra y venta.

Declaraciones complementarias y sanciones por errores

Si al declarar la venta se omite alguna información o se aplican deducciones sin cumplir los requisitos, Hacienda puede exigir el pago mediante una declaración complementaria.

Esto conlleva recargos e intereses que pueden aumentar la deuda. En muchos casos, detectarlo y corregirlo por iniciativa propia permite reducir el impacto económico y evitar sanciones más severas.

Si estás en el proceso de vender tu propiedad, aquí te contamos los trámites y documentos necesarios para vender tu piso.

Vender una vivienda implica más que firmar un contrato. Entender cómo tributan las ganancias patrimoniales te ahorrará problemas y dinero. Si necesitas orientación para calcular impuestos, aplicar exenciones o gestionar todo el proceso, estamos aquí para ayudarte. Contáctanos si estás pensando en vender tu casa y quieres hacerlo con seguridad.