Qué son los vicios ocultos ¿Merece la pena denunciar los desperfectos de tu vivienda?
En este artículo vas a aprender:
Llegó ese ansiado momento, que puede que lleves esperando toda una vida, de estrenar tu casa. Se acabaron los alquileres y las mudanzas de piso en piso al finalizar el contrato.
Es entonces, cuando te empiezas a percatar de que en tu nueva casa hay grietas, humedades y muchos otros desperfectos que no conocías a la hora de la compra.
¿Qué debes hacer en estos casos? Pues bien, lo primordial es mantener la calma, esto es algo más común de lo que crees y la ley lo ampara. Se conocen como vicios ocultos.
Así que, sigue leyendo este artículo para descubrir cuál es el procedimiento a seguir en estos casos y evitar que te tomen el pelo.
Qué es un vicio oculto en una vivienda
Se considera vicios ocultos a los problemas que tiene una vivienda y que pueden desencadenar en desperfectos después de comprar el piso.
También son considerados vicios ocultos aquellos desperfectos que una vivienda tenía antes de su compra y no hayan sido considerados, ya sea porque tú comprador no observases o porque el vendedor te los ocultase de forma deliberada.
Por lo que, si estás en un caso así y el vendedor te dice algo como «Te vendí la casa con esa grieta y es lo que hay», tranquilo que te vamos a contar cómo puedes conseguir que te indemnice.
Qué dice la ley de vicios ocultos en viviendas
Para todos aquellos desperfectos que no son fruto del uso de los nuevos propietarios, el comprador puede reclamar una compensación al anterior propietario.
Para que un problema sea considerado un vicio oculto, también debe de tener un nivel de gravedad alto.
Se considera un defecto grave aquel que impida la habitabilidad del mismo o que el mismo suponga una devaluación del precio tan grande, que de haberse sabido el comprador no habría adquirido la vivienda.
Sigue leyendo para conocer varios ejemplos de vicios ocultos en viviendas y ver si alguno de ellos te sucede a ti.
¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes en viviendas? Ejemplos
Si no sabes si tu caso será un vicio oculto o no, aquí puedes ver los casos más comunes de vicios ocultos en viviendas.
Estos son:
- Problemas menores en sistemas de calefacción y aire acondicionado
- Pequeñas filtraciones de agua
- Pequeñas grietas no estructurales
- Problemas con el título de propiedad que no afectan el uso inmediato de la propiedad
- Problemas estructurales
- Infiltraciones de agua
- Sistemas eléctricos y de plomería defectuosos
- Contaminación por materiales peligrosos
- Plagas o infestaciones severas
▶️ Vicios ocultos leves
Estos problemas, aunque pueden requerir atención, generalmente no afectan la seguridad inmediata o la habitabilidad general y son menos costosos de rectificar.
1. Problemas menores en sistemas de calefacción y aire acondicionado
Fallas que no afectan la habitabilidad central de la vivienda y pueden ser reparadas o reemplazadas relativamente con facilidad.
2. Pequeñas filtraciones de agua
Problemas menores que pueden ser corregidos antes de que causen daños mayores.
3. Pequeñas grietas no estructurales
Grietas en paredes o suelos que no afectan la integridad estructural de la vivienda.
4. Problemas con el título de propiedad que no afectan el uso inmediato de la propiedad
Irregularidades que pueden ser resueltas legalmente sin afectar el uso diario de la propiedad.
▶️ Vicios ocultos graves
Estos son problemas serios que afectan la estructura, seguridad o habitabilidad fundamental de la vivienda, y suelen requerir reparaciones caras y urgentes.
Por lo general, en casos así, te debe caer una indemnización mucho mayor.
1. Problemas estructurales
Daños en los cimientos o en la estructura portante de la vivienda pueden comprometer la integridad del edificio y representar un riesgo inmediato para sus ocupantes.
2. Infiltraciones de agua
Filtraciones graves que causan daños a la estructura de la vivienda o problemas persistentes de humedad pueden llevar a problemas de moho y daño estructural extenso.
3. Sistemas eléctricos y de plomería defectuosos
Defectos graves que pueden causar incendios, inundaciones o otros peligros inmediatos para los ocupantes de la vivienda.
4. Contaminación por materiales peligrosos
La presencia de asbesto, plomo o radón en niveles que presentan un riesgo para la salud.
5. Plagas o infestaciones severas
Infestaciones extensas que han causado daños significativos a la estructura de la vivienda.
¿Cuales son los desperfectos que la ley no considera vicios ocultos? Ejemplos
Antes de pelearte cn el vendedor y llevarte un chasco, debes considerar que la ley no cubre todos los casos de desperfectos como vicios ocultos.
Sólo en estas situaciones no te quedará otra que aguantarte y convivir con ellos o intentar solucionarlos por tu cuenta:
- Desgaste natural y deterioro por envejecimiento
- Problemas aparentes o visibles durante la inspección
- Defectos menores que no afectan significativamente la habitabilidad
- Problemas causados por el mal uso o falta de mantenimiento por parte del comprador
- Cambios en las regulaciones o códigos después de la compra
⛔️ Desgaste natural y deterioro por envejecimiento
Los elementos de una vivienda que se deterioran de forma natural con el tiempo, como:
- Pintura desgastada
- Suelos rayados
- Envejecimiento normal de electrodomésticos y sistemas de calefacción,
no se consideran vicios ocultos. Como comprador, debes asumir este desperfecto y repararlo de tu bolsillo.
⛔️ Problemas aparentes o visibles durante la inspección
Los defectos que son visibles y observables durante una inspección razonable o que son conocidos por el comprador antes de la compra no se consideran vicios ocultos.
Por ejemplo, una grieta visible en una pared o un techo manchado de humedad son defectos que el comprador debería notar antes de la compra.
⛔️ Defectos menores que no afectan la habitabilidad
Pequeños problemas como:
- Arañazos en ventanas
- Manijas de puertas sueltas
- Baldosas un poco agrietadas,
que no afectan la funcionalidad general o la seguridad de la vivienda, por lo general no se consideran vicios ocultos.
⛔️ Problemas causados por el mal uso o falta de mantenimiento por parte del comprador
Si los daños o problemas surgen después de la compra debido al mal uso de la propiedad o la falta de mantenimiento adecuado por parte del comprador, estos no se consideran vicios ocultos.
⛔️ Cambios en las regulaciones o códigos después de la compra
Si una vivienda cumple con las normativas de construcción al momento de la compra pero luego las regulaciones cambian, los problemas que surjan debido a no cumplir con las nuevas regulaciones no se consideran vicios ocultos.
Cómo encontrar vicios ocultos en tu vivienda
Si tienes la sospecha de que estos vicios ocultos pueden estar presentes en tu nueva casa, no hace falta que te vuelvas loco buscándolos por cada esquina.
Lo ideal es que hubieras solicitado certificados y documentos que garanticen el perfecto estado de la vivienda, como la cédula de habitabilidad, pero claro, si no has leído nuestra guía sobre como comprar una casa, es difícil de saber.
Te la dejamos aquí por si te hace falta en un futuro:
Pero si ya has firmado el contrato, y no te queda otra que ponerte manos a la obra para detectar vicios ocultos, te recomendamos que:
- Contrates un perito especializado. Que realice una inspección a fondo, y no a ojo como tu lo harías, para que justifique el estado real de tu vivienda.
- Preguntes a los vecinos. Estos pueden darte información sobre problemas imperceptibles a primera vista, como problemas climáticos, problemas con la construcción o defectos comunes en viviendas similares.
De esta forma evitarás que se te escape algo y se caduque el plazo para reclamar vicios ocultos.
Cómo denunciar vicios ocultos en tu casa paso a paso
Llega el momento y tienes más que claro que tu vivienda tiene vicios ocultos por el vendedor y, además, de mala fé.
¿Qué debes hacer ahora? ¿Te merece la pena denunciar o es mejor intentar hacer la justicia por tu mano?
Pues, antes de nada, respira y relájate. De poco sirve ir a aporrearle la puerta al vendedor esperando que te devuelva tu dinero como si nada.
Siguiendo estos pasos, te asegurarás ser indemnizado y que se penalice al vendedor por lo que te ha hecho.
Paso 1: Documenta el problema
Lo más importante antes de empezar es poder demostrar que todos los desperfectos que dices que hay en tu vivienda son ciertos. Para ello:
- Toma fotografías
- Recoge informes de expertos (como constructores, arquitectos o ingenieros)
- Conserva cualquier comunicación previa sobre el estado de la vivienda.
Paso 2: Revisa los documentos de compra
Consulta tu contrato de compraventa y otros documentos legales relacionados con la compra de la propiedad.
Busca cláusulas que puedan referirse a la garantía por defectos ocultos o a la responsabilidad del vendedor por estos problemas.
Paso 3: Consulta a un abogado especializado
Es recomendable buscar asesoría legal de un abogado especializado en derecho inmobiliario o de bienes raíces.
Un abogado podrá ofrecerte una orientación precisa sobre las leyes aplicables en tu región y la viabilidad de una reclamación legal.
Paso 4: Comunícate con el vendedor
Una vez lo tengas todo preparado y estés seguro de que no se te escapa ningún detalle, es el momento de comunicarle al vendedor tu situación.
Puede verse abrumado al saber todas las pruebas que tiene en su contra y decida evitar problemas mayores en un juicio. Pero si no…
Paso 5: Notificación formal y proceso legal
Cuando el vendedor se muestra reticente ante la denuncia de vicios ocultos sobre la vivienda que te ha vendido, es momento de que continúes con tu proceso sin miramientos y dejes que la ley ejerza su peso sobre él.
Tu ya lo has intentado y él no ha querido, le tendrá que obligar un juez.
Modelo reclamación vicios ocultos
Sabemos que los cauces legales pueden resultar algo engorrosos y aburridos.
No queremos que eso te detenga a la hora de reclamar lo que te mereces y por ello te dejamos aquí una plantilla del modelo reclamación vicios ocultos, la cual reúne todo lo necesario por ley.
Sólo debes rellenarlo con tus datos y enviárselo al vendedor de la vivienda afectada para que todo quede en constancia.
Paso 6: Recibe tu indemnización correspondiente
Cuando se haya terminado el proceso, llega el momento de que el vendedor te pague por los daños causados.
Para que te hagas una idea y estés más tranquilo, estos son los 3 supuestos que te puedes encontrar si has seguido todo tal y como te hemos dicho:
✅ Acción redhibitoria
Esta acción ocurre cuando el comprador descubre vicios ocultos en la propiedad que son tan graves que afectan la utilidad y valor del bien adquirido.
En este caso, el comprador opta por rescindir o desistir del contrato de compra-venta.
Esto implica que el contrato se anula y el comprador debe ser reembolsado por los gastos en que haya incurrido, como el precio de compra y otros gastos asociados directamente con la compra.
Además, si el vendedor estaba al tanto de los vicios y no informó al comprador, este último puede también recibir una indemnización por daños y perjuicios.
Si te toca volver a buscar casa, lo mejor es que lo hagas de la mano de una buena inmobiliaria que te evite disgustos a futuro:
✅ Acción ‘quanti minoris’
La acción ‘quanti minoris’ se utiliza cuando los vicios ocultos, aunque significativos, no son tan graves como para justificar la rescisión completa del contrato.
En lugar de desistir del contrato, el comprador opta por permanecer con la propiedad pero solicita una reducción del precio de compra.
La cantidad de la reducción se determina a juicio de peritos, basándose en el valor perdido del bien debido a los defectos.
✅ Saneamiento
El saneamiento se aplica cuando el comprador desea conservar la propiedad pero exige que se corrijan los defectos para que el bien cumpla con las condiciones acordadas en el contrato.
En este caso, el vendedor es responsable de realizar las reparaciones o ajustes necesarios para que la propiedad alcance las especificaciones contractuales.
Este tipo de indemnización suele utilizarse cuando los desperfectos son fáciles de corregir y el comprador quiere conservar la vivienda.
Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos en España
Debes tener en cuenta que no es el mismo plazo de reclamación para viviendas de nueva construcción que para viviendas de segunda mano.
Si la vivienda que presenta desperfectos es de nueva construcción…
- 10 años de garantía por defectos estructurales: Los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, y otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio están cubiertos por una garantía de 10 años.
- 3 años de garantía por defectos en los elementos constructivos o las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad: Esto incluye problemas con instalaciones de higiene, salud, aislamiento térmico, protección frente a la humedad, entre otros, que no permiten el uso de la vivienda en condiciones adecuadas.
- 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado de obras: Estos son defectos más superficiales, como malos acabados o imperfecciones en pintura, revestimientos, etc.
Si la vivienda que presenta vicios ocultos es de segunda mano…
Según indica Código Civil español, el plazo para notificar vicios ocultos en viviendas ya usadas es de 6 meses.
Pero, ¿6 meses desde la compra de la vivienda o 6 meses desde que descubres el desperfecto?
Bien, pues, por desgracia, la ley en este caso establece estos 6 meses desde el momento en el que se produce la compra-venta de la vivienda.
Esto quiere decir, que si encuentras el vicio oculto a los 8 meses, la ley no te amparará ante ello, por lo que debes de intentar encontrarlos lo antes posible.
Es importante mencionar que estos plazos y motivos de reclamaciones, también son efectivos para los alquileres de viviendas.
No te dejes engañar y denuncia los vicios ocultos
Ahora que ya sabes que los desperfectos que le ocurren a tu vivienda recién comprada están amparados por ley, es momento de que recojas pruebas y busques justicia.
Merece la pena denunciar por ello, que no te coman.
