La okupación de una vivienda es una de las situaciones más angustiantes para un propietario en España. Más allá de la vulneración de la propiedad privada, el impacto real se traduce en una parálisis patrimonial: el activo deja de ser líquido, genera gastos constantes y su valor se deteriora cada mes que pasa. Muchos propietarios se preguntan si están obligados a esperar años a que se resuelva un procedimiento judicial o si pueden transmitir el problema a un tercero mediante una venta.
La respuesta corta es que sí es posible, pero requiere comprender que no estamos ante una venta inmobiliaria convencional, sino ante una operación financiera de gestión de riesgos donde la transparencia legal es el único escudo del vendedor.
¿Es legalmente posible vender una propiedad okupada en España?
Desde un punto de vista estrictamente jurídico, en España se puede vender cualquier propiedad que esté inscrita a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, independientemente de quién ostente la posesión material en ese momento. El Código Civil permite la transmisión de la propiedad siempre que el comprador acepte explícitamente la situación del inmueble.
Es fundamental distinguir entre la propiedad (el título legal que te acredita como dueño) y la posesión (quién vive físicamente allí). Al vender una casa con okupas, lo que el propietario transmite es el título y el derecho a recuperar la posesión. El comprador, generalmente un inversor especializado, «compra» el pleito y el derecho a continuar el proceso judicial de desahucio.
Esta distinción es la que permite que la operación sea legal. El propietario no está vendiendo algo «prohibido», sino un activo que tiene una carga de carácter posesorio. Es vital que esta situación conste claramente en el contrato, ya que el vendedor debe quedar liberado de la obligación de entregar la «posesión vacua» o libre de ocupantes, algo que en una venta normal es obligatorio por ley.
El impacto en el precio: ¿Cuánto dinero se pierde realmente?
Vender una casa con okupas implica aceptar una quita significativa sobre el valor de mercado. Como profesional inmobiliario, es mi deber ser honesto: nadie compra una propiedad okupada al precio de una vivienda lista para entrar a vivir. El descuento no es un capricho del comprador, sino una respuesta al riesgo y a los costes asociados.
El mercado suele aplicar descuentos que oscilan entre el 30% y el 60% del valor de tasación. Este margen cubre varios conceptos que el nuevo dueño tendrá que asumir. En primer lugar, los costes legales y de procurador del procedimiento de desahucio. En segundo lugar, el coste de oportunidad de tener un capital inmovilizado durante los 12, 18 o 24 meses que puede tardar el lanzamiento judicial. Y, por último, el riesgo del estado físico del inmueble, ya que es imposible realizar una visita técnica previa para valorar desperfectos.
Muchos propietarios ven esto como una pérdida, pero el enfoque profesional sugiere verlo como un coste de salida. Si sumamos el IBI, las cuotas de comunidad, los posibles suministros que el propietario sigue pagando y el desgaste psicológico, a menudo la venta inmediata resulta financieramente más racional que esperar a una sentencia definitiva.
El proceso de compraventa: Requisitos y documentación
Para que la venta sea segura y no pueda ser impugnada posteriormente por el comprador alegando vicios ocultos o engaño, el proceso debe ser impecable. La transparencia es la clave para evitar reclamaciones por responsabilidad civil.
En el contrato de arras y, posteriormente, en la escritura pública, debe figurar una cláusula específica donde se declare que el inmueble se encuentra ocupado por terceros sin título habilitante y sin el consentimiento del vendedor. El comprador debe declarar explícitamente que conoce esta situación y que la acepta, renunciando a cualquier reclamación posterior contra el vendedor derivada de dicha ocupación.
En la notaría, el oficial preguntará por la entrega de llaves. En este caso, se especifica que no hay entrega física de la posesión, sino una «traditio ficta» o entrega simbólica mediante la firma del documento. Es altamente recomendable aportar el número de procedimiento judicial si ya se ha interpuesto la demanda de desahucio, para que el comprador pueda personarse en la causa como nuevo propietario (sucesión procesal).
¿Vender con okupas o esperar al desahucio? Un análisis de coste de oportunidad
La decisión depende de la salud financiera y la paciencia del propietario. Esperar al desahucio permite vender por el 100% del valor de mercado en el futuro, pero ¿a qué coste? El procedimiento de desahucio por precario o por usurpación en España ha sufrido demoras importantes debido a la saturación judicial y las sucesivas prórrogas legales.
Si el propietario necesita liquidez inmediata o si la propiedad está generando una deuda que empieza a ser insostenible (especialmente si hay una hipoteca de por medio), la venta con okupas es la vía de escape más rápida. Es pasar de tener un problema jurídico a tener dinero en el banco en cuestión de semanas. En cambio, si el inmueble es una herencia sin cargas y no existe prisa por recuperar el capital, esperar puede ser una opción, siempre que se asuman los riesgos de vandalismo en el activo.
<<Insertar visual: Imagen de una balanza equilibrando «Tiempo/Estrés judicial» en un lado y «Liquidez/Paz mental» en el otro.>>
Perfil del comprador: ¿Quién adquiere este tipo de inmuebles?
El comprador típico de viviendas okupadas no es un particular que busca su primera residencia, sino sociedades de inversión, fondos o inversores privados con un alto grado de especialización. Estos perfiles cuentan con sus propios equipos legales y están acostumbrados a gestionar los tiempos de la justicia española.
Para el vendedor, tratar con estos compradores suele ser más ágil, ya que no dependen de la concesión de una hipoteca (los bancos no suelen financiar viviendas con okupas) y las transacciones se realizan habitualmente al contado. Esto permite cerrar la operación con una rapidez que compensa, en parte, el descuento en el precio.
La transmisión de una propiedad en situación de okupación es una operación compleja que no admite soluciones estandarizadas. Cada activo presenta unas particularidades jurídicas y registrales que deben analizarse individualmente para garantizar que la venta sea definitiva y libre de riesgos posteriores. Contar con un análisis previo de la situación procesal es el primer paso para proteger su patrimonio y recuperar la tranquilidad financiera.
