Firmar un contrato de arras es, probablemente, el paso más crítico antes de formalizar una compraventa ante notario. En Inmobiliaria Núcleo, tras años gestionando operaciones en toda España, hemos visto cómo un documento mal redactado o un tipo de arras mal elegido puede derivar en conflictos judiciales evitables.
¿Qué es un contrato de arras y por qué es vital en el sector inmobiliario?
El contrato de arras es un documento privado donde el comprador y el vendedor pactan la reserva de la compraventa de una vivienda mediante la entrega de una cantidad de dinero (la «señal»). Su función principal es dar seguridad jurídica a ambas partes antes de la firma de la escritura pública.
Los 3 tipos de arras en la compraventa de viviendas
Es un error común pensar que todas las arras son iguales. Según la intención de las partes y la redacción del texto, nos encontramos ante tres escenarios legales distintos:
1. Arras Confirmatorias
Su único objetivo es confirmar el compromiso de compra. El dinero entregado se considera el primer pago a cuenta del precio total.
- Si alguien incumple: La otra parte puede obligarla a acudir a notaría para firmar (cumplimiento forzoso) o solicitar la resolución del contrato con una indemnización por daños y perjuicios que deberá fijar un juez.
- En nuestra experiencia técnica en Núcleo, este tipo de arras es poco frecuente en el mercado residencial particular, ya que suele interesar más un mecanismo de penalización directa sin pasar por los juzgados.
2. Arras Penitenciales (o de desistimiento)
Son las más utilizadas en España y las únicas reguladas expresamente en el Artículo 1454 del Código Civil.
- Cómo funcionan: Permiten a cualquiera de las partes desligarse del contrato de forma legal. Si el comprador desiste, pierde el dinero; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolverlas duplicadas.
- Importancia técnica: Para que sean consideradas penitenciales, el contrato debe citar expresamente el artículo 1454 o indicar que las partes pueden desistir con dicha penalización. Si no se especifica, la jurisprudencia suele interpretarlas como confirmatorias.
3. Arras Penales
A menudo se confunden con las anteriores, pero tienen una diferencia sustancial: no otorgan automáticamente el derecho a desistir. Funcionan como una indemnización fijada de antemano. El perjudicado puede quedarse con el dinero (o exigir el doble) y, además, seguir reclamando que la venta se realice.
Tabla comparativa de tipos de arras
| Tipo de Arras | Referencia legal | Consecuencia de incumplimiento |
|---|---|---|
| Arras confirmatorias |
No están reguladas de forma específica. Aplican reglas generales de contratos (Código Civil). |
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| Arras penitenciales (desistimiento) |
Artículo 1454 del Código Civil Debe constar expresamente en el contrato para evitar interpretaciones. |
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| Arras penales |
Cláusula penal pactada en el contrato. Aplican reglas generales del Código Civil sobre obligaciones y penalizaciones. |
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¿Cuál es el mejor tipo de arras para un propietario?
No existe una respuesta única, pero sí una recomendación profesional: depende de tu urgencia y de la solvencia del comprador.
En Inmobiliaria Núcleo, antes de redactar cualquier documento, realizamos un filtrado de compradores. Si el comprador tiene el perfil financiero ideal, las arras penitenciales suelen ser la mejor opción por su agilidad: si algo falla, la penalización es inmediata y la vivienda vuelve al mercado rápidamente sin esperas judiciales.
En nuestras operaciones, asesoramos a los propietarios para que el importe de las arras (normalmente entre un 5% y un 10%) sea suficiente para cubrir el coste de oportunidad si la venta se frustra.
Aspectos clave que deben aparecer en el documento
Para que el contrato sea robusto y genere confianza, debe ser preciso:
- Identificación completa: Datos de los propietarios, compradores y del inmueble (Nota Simple actualizada).
- Plazos: Fecha límite para firmar la escritura (máximo de 60-90 días es lo habitual).
- Cargas: Mencionar expresamente que la vivienda se entregará libre de cargas y al corriente de pagos de IBI y comunidad.
Preguntas Frecuentes (FAQs)
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca al comprador?
Si no se incluye una cláusula de rescisión por denegación de préstamo, el comprador perdería el dinero de las arras. Como expertos, recomendamos negociar esta cláusula para evitar situaciones injustas que acaban en conflicto.
¿Se pagan impuestos al firmar las arras?
En viviendas de segunda mano, las arras no devengan ITP en el momento de la firma (se paga en la escritura). Sin embargo, si es una vivienda nueva, el importe de las arras está sujeto al 10% de IVA
