Guía para vender tu segunda residencia en Alicante
En este artículo vas a aprender:
Vender una segunda vivienda en Alicante puede ser una operación rentable, pero también compleja desde el punto de vista legal y fiscal. A diferencia de la vivienda habitual, la venta de una segunda residencia siempre implica obligaciones tributarias, incluso si reinviertes el dinero en otra propiedad. En esta guía te explicamos paso a paso todo lo que necesitas saber: desde los trámites legales hasta los impuestos que deberás pagar, incluyendo cómo gestionar la venta si no resides en Alicante.
Qué diferencia una segunda vivienda de la habitual
Según la normativa fiscal vigente, una vivienda habitual es aquella en la que has residido de forma efectiva y continuada durante al menos tres años. Todo lo que quede fuera de esta definición —apartamentos vacacionales, pisos heredados o alquilados— se considera segunda residencia. Esta distinción es esencial, ya que determina el tratamiento fiscal de la venta. Si vendes, por ejemplo, tu apartamento en la Playa de San Juan o tu piso en el centro de Alicante usado solo en vacaciones, no podrás aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, aunque adquieras otra con el dinero obtenido.
Pasos legales esenciales para vender tu segunda residencia
1. Asesoramiento legal previo
Antes de iniciar cualquier trámite, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. En un mercado como el alicantino, con gran presencia de compradores internacionales, este paso es clave para evitar errores legales y fiscales.
2. Revisión registral y catastral
Verifica que la propiedad esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y que no existan cargas o hipotecas pendientes. Asegúrate también de que los datos coincidan con los del Catastro. Una discrepancia puede retrasar o impedir la venta.
3. Documentación obligatoria
Antes de la firma, reúne la siguiente documentación:
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para todas las transmisiones).
- Nota simple registral para acreditar titularidad y cargas.
- Recibo del IBI actualizado y sin deudas.
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.
- Cédula de habitabilidad (según municipio).
4. Contrato de arras
Una vez acordada la venta, se suele firmar un contrato de arras, en el que el comprador entrega entre un 10% y un 20% del precio como señal. Este documento debe incluir precio final, plazos y penalizaciones por incumplimiento.
5. Escritura pública ante notario
El último paso es la firma de la escritura de compraventa ante notario. Ambas partes deben estar presentes o representadas mediante poder notarial. Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Impuestos al vender una segunda residencia en 2025
La venta de una segunda vivienda genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, dentro de la base del ahorro.
Cálculo de la ganancia patrimonial
Ganancia = Precio de venta – (Precio de compra + Gastos de compra + Mejoras + Gastos de venta)
Tramos impositivos 2025
- Hasta 6.000 € → 19%
- De 6.000 a 50.000 € → 21%
- De 50.000 a 200.000 € → 23%
- Más de 200.000 € → 27%
Ejemplo práctico
Si compraste un apartamento por 120.000 € y lo vendes por 175.000 €, la ganancia sería de 55.000 €.
- 19% sobre los primeros 6.000 € = 1.140 €
- 21% sobre los siguientes 44.000 € = 9.240 €
- 23% sobre los 5.000 € restantes = 1.150 €
Total a pagar: 11.530 €
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Además del IRPF, deberás pagar la plusvalía municipal, que grava el aumento del valor del terreno. Desde 2021 puedes elegir entre el método real (según la ganancia efectiva) o el objetivo (basado en el valor catastral). Si no ha habido incremento de valor, puedes quedar exento.
Cómo gestionar la venta a distancia
Si no resides en Alicante o vives fuera de España, existen mecanismos para gestionar la venta sin desplazarte.
Otorgamiento de poder notarial
Permite que un representante (abogado o familiar) gestione todos los trámites en tu nombre. Este poder puede otorgarse en cualquier notaría, incluso en el extranjero, siempre que esté apostillado o legalizado.
Firma digital y videoconferencia
Algunas notarías permiten la firma telemática mediante videoconferencia e identificación digital. Aunque aún no es generalizado, representa una opción práctica para propietarios no residentes.
Gestión con agencia inmobiliaria local
Contar con una agencia inmobiliaria de confianza en Alicante facilita todo el proceso. Se encargan de mostrar la vivienda, negociar con los compradores, coordinar con notarios y mantenerte informado.
Consejos para vender sin sorpresas
- Planifica con antelación: calcula todos los gastos e impuestos antes de fijar el precio.
- Conserva facturas: reformas y mejoras reducen la ganancia imponible.
- Asesoramiento fiscal: un experto puede optimizar la tributación.
- Revisa la documentación: evita retrasos por errores formales.
- Transparencia: la honestidad con el comprador previene conflictos.
Vender una segunda residencia en Alicante requiere una planificación cuidadosa y asesoramiento especializado. No existen exenciones por reinversión, por lo que deberás tributar por la ganancia obtenida. Preparar la venta con tiempo, conocer los costes y contar con una agencia local son las claves para lograr una operación segura y rentable.
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