¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

Sí, es posible vender una casa heredada aunque uno de los herederos no quiera, pero el proceso puede ser más complejo de lo habitual. Cuando hay varios propietarios y uno se opone, existen mecanismos legales que permiten desbloquear la situación, incluso sin su consentimiento.

¿Te enfrentas a este problema y no sabes por dónde empezar? En este artículo te explicamos las opciones reales que tienes, cómo actuar legalmente y qué pasos seguir para recuperar el control sobre tu parte de la vivienda.

Situaciones comunes que impiden la venta de una vivienda heredada

Cuando una propiedad pasa a manos de varios herederos, pueden surgir desacuerdos que impiden gestionarla de forma efectiva o venderla.

Negativa de uno o varios herederos

Cuando uno o varios herederos se niegan a vender, se entra en una situación de proindiviso. Es decir, todos son propietarios de una parte, pero nadie tiene asignada físicamente una porción concreta de la vivienda. Esta estructura legal impide tomar decisiones de forma unilateral.

La negativa puede tener múltiples causas: apego emocional, desacuerdos sobre el precio, o incluso conflictos personales. No es necesario justificar legalmente el rechazo, lo que complica aún más encontrar una solución amistosa. Si no se logra un acuerdo, es imprescindible buscar vías jurídicas.

Conflictos familiares y falta de acuerdo

Las herencias suelen reavivar tensiones del pasado. Si no existe una relación fluida entre los herederos, los desacuerdos se convierten en bloqueos. No es raro que uno quiera vender cuanto antes y otro quiera conservar la casa para alquilarla o usarla.

Cuando la comunicación falla, la posibilidad de llegar a un consenso se reduce. En estos casos, es habitual que el conflicto se alargue durante años. Se pierde tiempo, dinero y se deteriora el valor de la propiedad. Por eso, contar con asesoría legal desde el principio puede marcar la diferencia.

Ausencia de testamento o problemas legales previos

Si no existe testamento, el proceso de adjudicación de herencia es más largo. Hay que acudir a un proceso de declaración de herederos, que implica notaría, plazos y más gastos. Este retraso inicial muchas veces desanima la gestión de la venta.

También pueden aparecer deudas asociadas al inmueble, embargos no registrados o discrepancias en el catastro. Resolver estas situaciones requiere tiempo y conocimientos técnicos. Hasta que no esté todo regularizado, la venta no puede realizarse de forma legal.

Qué es el proindiviso y cómo afecta a la venta

El proindiviso es una forma de propiedad compartida en la que varios titulares tienen derechos sobre la totalidad de la vivienda, pero no sobre una parte concreta. Es la situación habitual cuando se hereda un bien entre varios.

Esta condición impide que un heredero actúe por su cuenta. No puede vender, reformar ni alquilar sin el consentimiento de los demás. Aunque cada uno pueda disponer de su parte económica, el uso de la vivienda queda condicionado por la voluntad común. El proindiviso, por tanto, convierte la venta en un proceso colectivo que puede verse bloqueado fácilmente.

Opciones legales para vender si no hay acuerdo

Cuando uno o varios herederos bloquean la venta, la ley ofrece mecanismos para romper el proindiviso. Son procedimientos más lentos, pero permiten avanzar.

Venta de la parte indivisa a un tercero

Un heredero puede vender su parte a una persona externa sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás. Esta opción es legal, pero poco habitual, ya que no todos los compradores quieren invertir en una propiedad compartida.

Algunos inversores, sin embargo, ven en esta situación una oportunidad. Compran partes indivisas con la idea de forzar después una subasta y adquirir toda la vivienda. Es una vía legal, aunque puede generar más tensiones entre los copropietarios originales.

Recurso a la subasta judicial

Si no hay forma de llegar a un acuerdo, se puede solicitar al juzgado la subasta pública del inmueble. Esto implica un proceso judicial que concluye con la venta del bien al mejor postor, y el reparto del dinero entre los herederos según su porcentaje.

Esta opción garantiza la liquidación del bien, pero suele conllevar una pérdida de valor. El precio de adjudicación en subasta suele ser inferior al de mercado, y hay que sumar costes judiciales y tiempos de espera.

Solicitud de división de la cosa común

Cualquier copropietario puede acudir al juzgado y pedir la división del bien. En el caso de un inmueble indivisible, como una casa, el resultado suele ser la venta total y el reparto del importe entre los herederos.

Este procedimiento está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y es una forma de resolver bloqueos prolongados. A diferencia de la subasta, se puede intentar primero una venta amistosa mediante una valoración y una mediación previa.

Mediación o conciliación extrajudicial

Antes de acudir a la vía judicial, es aconsejable intentar una solución extrajudicial. La mediación permite a las partes negociar con la ayuda de un profesional neutral, con el objetivo de alcanzar un acuerdo que satisfaga a todos.

Esta vía es menos costosa, más rápida y menos agresiva. Funciona especialmente bien cuando el conflicto no es económico sino emocional. Además, evita romper completamente la relación familiar, algo que la vía judicial no garantiza.

Vender una casa heredada entre hermanos es otra opción viable que puede ser considerada en estos casos.

Qué pasa si un heredero vive en la propiedad

Cuando uno de los herederos reside en la vivienda heredada, se genera un uso exclusivo de un bien común. Esto no está prohibido, pero sí debe regularse. El ocupante no puede actuar como si fuera propietario único sin el consentimiento de los demás.

En caso de negativa a vender o a abandonar la casa, los demás pueden reclamar judicialmente una compensación por el uso exclusivo. Incluso se puede solicitar su desalojo si no hay acuerdo y el resto desea vender el inmueble.

Consecuencias fiscales de vender una propiedad heredada

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada? El más conocido es el impuesto sobre el incremento de patrimonio, que se paga en la declaración de la renta por la ganancia obtenida respecto al valor declarado en la herencia.

Además, en muchos municipios hay que abonar la plusvalía por herencia, y previamente se ha debido liquidar el impuesto de sucesiones. Todos estos gastos deben ser tenidos en cuenta para calcular lo que realmente se ganará con la venta.

Documentos necesarios para proceder con la venta

Para poder vender legalmente una propiedad heredada, deben estar en orden varios documentos. Sin ellos, la operación no puede realizarse ante notario ni inscribirse en el registro.

Estos son los principales:

• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia: documento que reconoce la transmisión del bien.
• Certificado de últimas voluntades y testamento, si lo hay. En este post te contamos cómo vender una casa a nombre de un fallecido.
• Nota simple del registro de la propiedad actualizada. Conoce cómo vender una herencia no escriturada.
• Justificante del pago de impuestos: sucesiones, plusvalía, etc.
• DNI de todos los herederos y comprador.

Contar con esta documentación agiliza cualquier operación, ya sea una venta amistosa o un procedimiento judicial.

Gestionar la venta de una propiedad heredada con herederos en desacuerdo no es sencillo, pero sí posible. Contar con el asesoramiento adecuado marca la diferencia. Si te encuentras en esta situación y quieres resolverla cuanto antes, contacta con nosotros y te ayudaremos a vender tu casa con garantías.